Affitti brevi in Puglia: guida agli adempimenti 2026

Il CIN è obbligatorio per tutte le locazioni turistiche e va richiesto tramite la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo. Va indicato in ogni annuncio online (Airbnb, Booking, sito proprio) ed esposto all’esterno dell’immobile.

Operare senza CIN o non esporlo comporta sanzioni amministrative che possono arrivare a diverse migliaia di euro. Se l’immobile aveva un vecchio codice regionale (CIS), il CIN lo sostituisce come riferimento nazionale.

Per le locazioni brevi sono richiesti dispositivi di rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti, oltre a estintori portatili a norma, posizionati in luoghi accessibili e segnalati (indicativamente uno ogni 200 mq per piano).

Sono verifiche da fare prima di mettere la casa a reddito: in caso di controllo o di sinistro, la mancanza dei dispositivi espone a sanzioni e responsabilità.

I dati di ogni ospite vanno trasmessi al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato entro 24 ore dall’arrivo (o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore). L’obbligo vale per ogni check-in, senza eccezioni.

Serve un’utenza abilitata dalla Questura territoriale. La trasmissione tardiva od omessa ha rilevanza penale: è uno degli adempimenti più delicati della gestione.

Ogni Comune stabilisce tariffe, esenzioni e periodi di applicazione. Il gestore riscuote l’imposta dagli ospiti, la versa al Comune e presenta la dichiarazione annuale telematica.

Nel Salento le regole cambiano da Comune a Comune (Lecce, Gallipoli, Otranto e gli altri hanno tariffe e stagionalità diverse): va verificato il regolamento del Comune dove si trova l’immobile.

La Regione Puglia richiede la comunicazione dei flussi turistici tramite la piattaforma SPOT (Sistema Puglia per l’Osservatorio Turistico), che alimenta anche le rilevazioni ISTAT sul movimento dei clienti nelle strutture ricettive.

È un adempimento ricorrente e spesso dimenticato da chi gestisce in autonomia: la posizione della struttura va tenuta aggiornata anche quando non ci sono presenze.

Per le locazioni brevi di natura non imprenditoriale, i proprietari possono optare per la cedolare secca: aliquota del 21% su un immobile locato e del 26% dal secondo al quarto immobile destinato a locazione breve. Oltre quattro immobili, l’attività è considerata imprenditoriale e richiede partita IVA.

Gli intermediari e i portali che incassano i canoni operano una ritenuta del 21% come acconto (o imposta, a seconda del regime scelto). La scelta del regime fiscale e la dichiarazione restano in capo al proprietario e al suo commercialista: un gestore serio fornisce rendiconti completi e pronti per la dichiarazione.

La locazione breve è un contratto fino a 30 giorni che non richiede registrazione. Restano fondamentali regole della casa chiare, cauzione (se prevista) comunicata in anticipo e condizioni di cancellazione trasparenti.

Se la gestione supera certi volumi o include servizi aggiuntivi (colazione, transfer), può configurarsi attività imprenditoriale: è il momento di farsi assistere.

La legge regionale Puglia n. 15/2025 (BURP straordinario n. 6 del 30 settembre 2025) impone a tutte le locazioni turistiche già attive a quella data di depositare una CIA (Comunicazione Inizio Attività, per chi affitta in forma non imprenditoriale) oppure una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività, per chi gestisce in forma imprenditoriale) entro 365 giorni: il termine è il 30 settembre 2026. Chi resta senza titolo dopo quella data opera come attività abusiva, con le sanzioni previste per la mancanza del titolo abilitativo.

Esiste una modulistica unificata (determinazione dirigenziale della Sezione Turismo n. 217 del 3 ottobre 2025), ma ogni SUAP comunale mantiene una propria autonomia organizzativa: la procedura concreta (portale, allegati, tempi) va verificata presso lo Sportello Unico Attività Produttive del Comune dove si trova l’immobile. È inoltre richiesta una polizza di responsabilità civile commisurata alla capacità ricettiva della struttura.

Solo in provincia di Lecce le locazioni turistiche registrate sono 23.817, di cui 20.982 non imprenditoriali: sono migliaia di proprietari con questa scadenza sul calendario, e a fine luglio restano circa due mesi per mettersi in regola.